戴德梁行：苏州写字楼市场逆势中坚守求变 国内资产证券化方兴未艾

原文标题：戴德梁行：苏州写字楼市场逆势中坚守求变 国内资产证券化方兴未艾

2019年12月10日下午，享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行在苏州举行2019年年度媒体抢听会，就2019年苏州写字楼市场进行了回顾和展望，并围绕中国资产证券化专题以及已走在国内前沿的苏州实践话题进行分享与探讨。

2019苏州写字楼市场： 逆势中坚守求变，期待破茧成蝶

2019年1-11月，写字楼租赁市场，园区仍为成交主力，多板块格局在逐渐形成。整体成交表现欠佳，1-11月全市甲级写字楼净吸纳量为59,581平米，上半年主要因新型金融公司退租频发，导致净吸纳量下降明显，下半年有所回升。全年有多个项目上市，共同导致空置率攀升，截至2019年11月底，全市甲级写字楼空置率为31.37%。各区租金面价保持平稳，各项目通过免租期、装补等优惠吸引客户。苏州中心成交表现稳定，地标虹吸效应凸显。金融、专业服务、电子信息科技仍为主要成交行业，其中保险、律所需求活跃，联合办公表现稳定。整体企业扩租减少，新设比重增加，主要来自上海、北京及江苏其他城市。客户选址时，针对物业、租户服务等软性因素关注度有所增加。

戴德梁行高级董事、中国区写字楼部主管 沈洁发言

销售市场方面，2019年1-11月，写字楼成交面积319,702平方米，其中有中海财富中心、建屋金融中心、中新领袖天地三宗大宗成交 ，主要为非市场行为。散售市场相对稳定，小面积低总价是主流。园区湖东板块的地标项目九龙仓国金中心，表现优异，实现去化速度与价格的双优。

商办土地市场方面表现相对活跃，2019年1-11月，全市共成交45宗。其中吴中区与相城区成交最多，分别为14、11宗。整体纯商办项目稀少，以住宅配套商服用地、小体量商务金融用地、综合商业用地为主。工业园区仅成交4宗，其中最大一宗（用地面积）为苏州嘉得宝置业有限公司竞得，总用地面积30,110.78平米，建筑面积36,132.94平米，规划为零售商业用地，另有启迪设计集团股份有限公司竞得一宗用地面积15,678.02平米，规划建筑面积47034.06平米的商务金融用地。

戴德梁行高级董事、中国区写字楼部主管沈洁表示，受整体环境影响，2019年苏州写字楼市场表现欠佳，各开发商采取多项措施积极应对，高品质地标项目具有虹吸效应。未来五年，苏州写字楼新增供给约190万平方米，竞争激烈。高新区、吴中区、相城区各自发力，各具特色的多板块格局加速形成。她预计未来整体市场一方面受到宏观环境以及高库存的影响，短期内空置率仍将有一定上升；另一方面未来伴随着新鸿基、万科等更多专业开发商高品质项目的持续入市，将带动整体市场的提升。宏观层面，自贸区、长三角一体化等政策的落实，为商办市场带来利好，更多优质客户的进入对写字楼产品也提出更高要求，同时促进办公产品的持续去化。政府的全力推动将创造更好的营商环境，促进商办市场发展。

沈洁认为，目前的首要任务是在逆势中保持竞争力。在硬件趋同的情况下，未来产品逐渐向绿色、科技、人文、共享趋势发展，客户对软性服务要求提高。同时需要提升项目城市影响力，品牌影响力，运用大数据构建客户社群，打造项目完整生命周期专业价值链，从而在未来获得成功。

国内资产证券化：金融创新手段，资产盘活工具

商业地产有投资规模大、回收周期长的特点，使得其对资金的要求尤为突出，而房地产资产证券化丰富了企业融资与物业退出渠道，让整个开发过程形成了“投融管退”的闭环，对于商业地产企业快速回笼资金、实现项目融资有着重要作用，在房地产市场中迸发巨大能量。戴德梁行提供的统计数据显示，截至2019年11月，内地类房地产信托投资基金（类REITs）、商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）、商业物业抵押贷款资产支持票据（CMBN）市场规模超3700亿元，并在2019年下半年保持快速增长势头。

戴德梁行联席董事、苏州估价及顾问服务部主管周涵之介绍，自2014年中国首单类REITs中信启航问世以来，截止2019年12月5日，戴德梁行共参与了74支国内房地产资产证券化产品的发行，占据将近50%的市场份额，发行规模超1800亿元。在苏州，戴德梁行估价及顾问服务部包揽了全国首单社区商业物业类REITs产品“中联东吴-新建元邻里中心资产支持专项计划”、苏州首单CMBS产品“华福-苏高新永旺梦乐城资产支持专项计划”等所有已发行的6单房地产资产证券化产品。

从诸多案例分析发现，在北上广深等一二线城市成熟的核心地段，国有企业拥有着大量存量商业物业。而这些物业普遍存在着由于建造年代久远，当初设计功能与目前市场需求不匹配等客观问题。随着城市更新进程的进一步深入，国有企业也应当更主动加入到存量物业改造焕新，使国有资产提值增效升级，并熟练运用资产证券化等现代融资金融工具。

与此同时，我们注意到已经有不少苏州的国有企业率先参与到了资产证券化产品的发行中。资产证券化能帮助持有优质物业的企业实现项目融资或退出，也是金融工具与金融产品结合的创新。它将企业拥有的资产所产生的未来现金流进行贴现，以证券形式融资, 一方面可以满足市场的投资需求，另一方面增加了企业资产的流动性，优化了资产结构。由于国企普遍存量资产巨大、经营效率有待提升，发行证券化产品不仅有利于优化国有企业资本结构，同时引入更多资本，可有效盘活国有资产。因此，国有企业资产证券化可以优化企业财务状况，降低不良资产和负债率，提高企业的经营效率。

戴德梁行联席董事、苏州估价及顾问服务部主管周涵之

戴德梁行苏州公司副总经理杨婕总结，自2003年戴德梁行写字楼部服务工业园区建屋大厦、高新区新地中心这两个苏城东西两翼首个甲级写字楼至今，苏州的城市天际线逐渐高耸入云。经过二十多年的发展，苏州下设区县中较早一批国家级高新区、国家级经开区的产业格局已渐进成熟，苏州大市形成了东西并重、南北兴起、区县多点开花的良好局面。随着产业的成熟、人口的导入、人才的聚集和服务业的兴起，苏州楼宇经济也即将进入坚守中求变、持有下创新的存量时代，“存量资产管理+长效机制运营”将是地产和产业开发商接下来面临的主要议题，如何在激烈的市场竞争环境中通过打磨自身产品和运营基因来提升竞争力，将是大家要面临的共同挑战。同时，房地产资产证券化作为对房地产金融市场的重要补充、盘活国有资产的金融创新工具，近几年在中国大地上方兴未艾，走在前列的苏州国有企业已在这个市场上诞生多个国内首单。戴德梁行苏州分公司将继续以现代楼宇和产业招商为基石，以估价和策略发展等专业顾问为助推，携手各界促进苏州高质量发展，向世界和中国宣传：“选择苏州就是选择机遇、选择成功。”

戴德梁行苏州公司副总经理 杨婕发言

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